Ako riešiť nájomné a splátkový kalendár v eFaktúre?

Podrobné vysvetlenie

V praxi to znamená, že doterajší splátkový kalendár k dlhodobej nájomnej alebo lízingovej zmluve sám osebe nenahrádza eFaktúru — musí mu zodpovedať skutočná elektronická faktúra vyhotovená a zaslaná v štruktúrovanom formáte, najviac súhrnne za jeden mesiac. Výnimkou zostáva prenájom nehnuteľnosti oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH, pri ktorom platiteľ nie je povinný vyhotoviť elektronickú faktúru vôbec, keďže sa naň nevzťahuje všeobecná povinnosť vyhotoviť faktúru podľa § 74.

Ako to vyplýva zo zákona

§ 85o ods. 7 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení zákona č. 385/2025 Z. z. umožňuje od 1. januára 2027 vyhotoviť súhrnnú elektronickú faktúru za viac samostatných dodaní tovaru alebo služby uskutočnených počas obdobia najviac jedného kalendárneho mesiaca. Doterajšia možnosť súhrnnej faktúry vo forme dohody o platbách nájomného podľa § 75 ods. 2 zákona o DPH sa pre tuzemskú elektronickú fakturáciu od tohto dátumu neuplatní.

Praktické príklady

• Prenajímateľ kancelárií vystavuje od roku 2027 mesačnú súhrnnú eFaktúru namiesto ročnej dohody o platbách.
• Operatívny lízing vozidla so splátkovým kalendárom vyžaduje samostatnú eFaktúru za každú fakturovanú splátku alebo mesačný súhrn.
• Prenájom bytu oslobodený od dane podľa § 38 zostáva bez povinnosti vyhotoviť eFaktúru.

Najčastejšie chyby

• „Existujúci splátkový kalendár k nájomnej zmluve je automaticky považovaný za eFaktúru.“ Kalendár sám osebe nie je elektronickou faktúrou; potrebná je samostatná eFaktúra podľa § 85o.
• „Súhrnnú eFaktúru možno vystaviť za celý rok nájmu naraz.“ § 85o ods. 7 obmedzuje súhrn na najviac jeden kalendárny mesiac.
• „Každý prenájom nehnuteľnosti podlieha povinnej eFaktúre.“ Nájom oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH je z tejto povinnosti vyňatý.

Záver

Nájomné sa od roku 2027 fakturuje eFaktúrou súhrnne najviac za mesiac; starý model dohody o platbách podľa § 75 ods. 2 pre eFaktúru už neplatí.

Právny základ

• Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH, § 75 ods. 2
• Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH, § 85o ods. 7 (v znení zákona č. 385/2025 Z. z.)
• Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH, § 38

Súvisiace otázky

• Ako riešiť zálohovú faktúru?
• Musia prenajímatelia mať digitálneho poštára?
• Ako číslovať eFaktúry?

Nie je to právne poradenstvo. Zdroje: zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení zákona č. 385/2025 Z. z., legislatívny materiál LP/2026/282 (medzirezortné pripomienkové konanie), odborný webinár pre účtovné firmy k prechodu na eFaktúru (Ing. Jaroslava Lukačovičová, 7. 7. 2026). Overené 7. 7. 2026.