Musia prenajímatelia nehnuteľností mať digitálneho poštára?

Podrobné vysvetlenie

Pôvodný návrh počítal s výnimkou len pre prenajímateľov, ktorí nemajú nehnuteľnosť v obchodnom majetku. V rámci rozporových konaní k návrhu sa zvažovalo aj rozšírenie výnimky na všetkých prenajímateľov s príjmom podľa § 6 ods. 3, teda bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť súčasťou obchodného majetku — konečná podoba tejto časti novely závisí od ďalšieho priebehu legislatívneho procesu. Kým novela nenadobudne účinnosť, treba vychádzať z toho, že žiadna výnimka na strane fyzických či právnických osôb pri povinnosti prijímať eFaktúry neexistuje.

Ako to vyplýva zo zákona

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti mimo živnosti upravuje § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Návrh výnimky z povinnosti prijímať elektronické faktúry pre takéto osoby je súčasťou legislatívneho procesu LP/2026/282 (predkladateľ MF SR), ktorý dopĺňa zákon č. 385/2025 Z. z. (novela zákona o DPH); ku dňu 7. 7. 2026 ide o návrh po ukončenom pripomienkovom konaní, ktorý čaká na schválenie vládou a NR SR, nie o účinné ustanovenie.

Praktické príklady

• Fyzická osoba prenajímajúca byt mimo živnosti si dnes musí zazmluvniť digitálneho poštára na prijímanie eFaktúr od dodávateľov.
• V prípade prijatia novely by prenajímatelia s príjmom podľa § 6 ods. 3 túto povinnosť podľa navrhovaného znenia nemuseli mať.
• Účtovník informuje klienta-prenajímateľa, že zatiaľ platí štandardná povinnosť, výnimka je len súčasťou návrhu.

Najčastejšie chyby

• „Prenajímatelia sú už dnes od povinnosti prijímať eFaktúry oslobodení.“ Výnimka je zatiaľ len súčasťou návrhu po pripomienkovom konaní, nie platného zákona.
• „Výnimka sa má týkať všetkých prenajímateľov bez rozdielu.“ Pôvodný návrh sa viaže na nehnuteľnosť mimo obchodného majetku; rozšírenie sa len zvažovalo v rozporových konaniach.
• „Príjem podľa § 6 ods. 3 automaticky znamená, že osoba nepotrebuje DIČ.“ Aj takáto osoba môže dostať pridelené DIČ ako nezdaniteľná osoba pre účely eFaktúry.

Záver

Prenajímatelia nehnuteľností musia dnes mať digitálneho poštára; v prípade prijatia novely LP/2026/282 by mohla vzniknúť výnimka pre príjmy podľa § 6 ods. 3, zatiaľ je to len návrh po pripomienkovom konaní.

Právny základ

• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, § 6 ods. 3
• Zákon č. 385/2025 Z. z., ktorým sa mení zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH
• Legislatívny proces LP/2026/282, Ministerstvo financií SR (medzirezortné pripomienkové konanie 27.5.–16.6.2026, stav k 7. 7. 2026)

Súvisiace otázky

• Musím mať digitálneho poštára?
• Prečo mi FS pridelila DIČ?
• Ako riešiť nájomné a splátkový kalendár?

Nie je to právne poradenstvo. Zdroje: zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení zákona č. 385/2025 Z. z., legislatívny materiál LP/2026/282 (medzirezortné pripomienkové konanie), odborný webinár pre účtovné firmy k prechodu na eFaktúru (Ing. Jaroslava Lukačovičová, 7. 7. 2026). Overené 7. 7. 2026.